"

אנשים חושבים היום על אינפלציה קצת כמו שהאמריקאים חשבו בעבר על מחירי הנדל"ן — שהם יכולים ללכת רק בכיוון אחד", אומר ג'ון גריי. "בין 1945 ל־2007 מחירי הנדל"ן בארצות הברית רק עלו, ואנשים אמרו: 'המחירים לא יכולים לרדת', אבל אז הגיע המשבר הפיננסי של 2008 וראינו מה קרה. האינפלציה היום מזכירה את המצב הזה כי כבר ארבעה עשורים המחירים יורדים. זה מקשה על אנשים לזכור ולהאמין שהכיוון יכול להשתנות, וכשהוא ישתנה עלול להיווצר מהלך דרמטי בשווקים. עם זאת, אנחנו עדיין לא אומרים שהשווקים הגיעו לשיא".

"אנחנו" זה בלקסטון, קבוצת ההשקעות האלטרנטיביות (כלומר בנכסים כגון נדל"ן ותשתיות ולא במניות או אג"ח) הגדולה בעולם. גריי הוא נשיא הקבוצה וסמנכ"ל התפעול שלה, מספר 2 של המנכ"ל סטיבן שוורצמן ומי שנחשב בענף ליורשו. שוורצמן (78), יוצא ליהמן ברדרס, הקים את בלקסטון ב־1985 (עם פיטר פיטרסון, גם הוא מליהמן), ומאז היא צמחה ללא הפסקה. כיום היא מנהלת כ־731 מיליארד דולר, כמעט פי 20 מלפני כעשור; רק בשנה החולפת היא השקיעה יותר מ־100 מיליארד, ויש לה עוד יותר מ־100 פנויים כרגע להשקעות. עם השנים בלקסטון היתה לאחד מסמלי הקפיטליזם האמריקאי, דוגמה לקרן אגרסיבית, חובבת רכישות ממונפות והתערבות נרחבת בהיבטים התפעוליים של החברות, כזו שרוח המוטו של שוורצמן שורה עליה: "אני תמיד חושב מה יחסל את המתחרה".

גריי הגיע לקרן ב־1992, והיה לאחד מהאנשים המתוגמלים ביותר בוול סטריט, סמל של ממש, הן בעיני אנשי ההשקעות והן בעיני המבקרים. ב־2020 הוא לקח הביתה כ־216 מיליון דולר — שכר בסיס של 123.2 מיליון ועוד 92.8 מיליון בדיבידנדים. הכסף הזה הקפיץ את הונו האישי ל־4.5 מיליארד דולר, והכניס אותו השנה לרשימת 500 האמריקאים העשירים ביותר של "פורבס". ולא רק תגמול מרשים הוא צבר, אלא גם ניסיון רחב היקף בשווקים, בהשקעות, בנדל"ן, שמעניק לו כעת, בתקופה של מסחר רותח, פרספקטיבה ייחודית, על הנעשה בעולם, בארצות הברית וגם בישראל, שאותה הוא חולק בראיון בלעדי ל"כלכליסט" במשרדו בניו יורק.

מה קורה כשיש מלא כסף אבל גם מחסור ברור?

באחד הראיונות האחרונים שלך לתקשורת האמריקאית, בשיחה עם בלומברג באוקטובר, אמרת שהגיע הזמן לממש נכסים. איך זה מסתדר עם הטענה שאנחנו לא בשיא?

"אמרתי שיש נכסים בוגרים שזה זמן טוב למכור — השווקים חזקים ויש נזילות. במצב כזה, אם יש לך עסק שהשיג את המטרה, זה טוב למכור. אבל כאמור אנחנו לא מכריזים על שיא בשוק. אנחנו עדיין ממשיכים להשקיע, וברבעון השלישי היינו פעילים מאוד בשני הכיוונים: היו נכסים שמכרנו אבל היה גם שיא בהון שהושקע. יש עדיין הזדמנויות, אבל בתחומים מסוימים יש טעם במימוש".

רבים, בהם גם וורן באפט, אומרים שבמחירים של היום כבר לא נותר במה להשקיע.

"אנחנו מבינים שהנכסים מתומחרים היום באופן מלא ובמקרים מסוימים אפילו יותר מכך, באזורים הכי ספקולטיביים המחירים גבוהים מאוד. אבל העולם גדול ואנחנו פועלים בכל מקום וגם בכל התעשיות, אנחנו פועלים גם בסוגים שונים של הון — אשראי, השקעות פרייבט אקוויטי, עסקאות סקנדרי — וגם בנדל"ן ובתשתיות, וממוקדים בתחומים שבהם אנחנו מאמינים. זה עובד לנו, אז התשובה הקצרה היא כן".

נשארו סקטורים או אזורים גיאוגרפיים שמתומחרים בחסר?

"אני חושב שזו בעיקר גיאוגרפיה. באירופה למשל המחירים יותר נמוכים, בעיקר בבריטניה, שמתאוששת מהברקזיט וגם מהקורונה שפגעה בה משמעותית. שם הריביות יעלו לאט יותר, אבל גם הצמיחה שם איטית יותר. באסיה הכל עדיין איטי, בעיקר בגלל המגפה, ולכלכלות יותר קשה לתפקד, לסין יש גם אתגרים בשוק הנדל"ן. אבל המשותף לכל העולם הוא שלאנשים יש הרבה כסף. בזמן הקורונה הממשלות יצרו סביבה נוחה לבזבוזים, שמשתלבת גם עם קדחת נסיעות וטיולים שיש לאנשים אחרי השנה וחצי האחרונות. לכן הכלכלות ברוב המקומות יהיו טובות ב־12 החודשים הקרובים. אני לא שייך למחנה שמתריע מפני האטה כלכלית עולמית, אלא לזה שחושש מהתחממות יתר של הכלכלה.

"אנשים חושבים על אינפלציה כמו שחשבו בעבר על מחירי הנדל"ן - שהם יכולים ללכת רק בכיוון אחד. אבל ראינו מה קרה. בנוגע לאינפלציה, כבר עשורים המחירים יורדים, וזה מקשה לזכור שהכיוון יכול להשתנות וליצור מהלך דרמטי בשווקים"

"כשמסתכלים על סקטורים, לוגיסטיקה גלובלית זה התחום שהשקענו בו הכי הרבה השנה. יש לנו מחסנים בשווי 140 מיליארד דולר, ויש עוד הרבה לאן להתפתח לנוכח הצמיחה באי־קומרס (בלקסטון היא כיום הגוף שמחזיק בהכי הרבה שטחי אחסון לוגיסטי בעולם — כ־80 מיליון מ"ר). לנוכח הצמיחה הזאת, גם לתחום התשלומים יש עוד לאן ללכת. כל השינויים המבניים שמתרחשים בעקבות הטרנספורמציה הדיגיטלית יקרו גם אם הכלכלה תאט והריביות יעלו".

מה בכל זאת עלול להיות הברבור השחור של השווקים שיזעזע את המשקיעים?

"כאן אני שוב חוזר לאינפלציה. היא הסיכון הגדול. אנשים מתחילים להפנים את זה עכשיו, אבל אנחנו מדברים עליה כבר שנה. האינפלציה היא גלובלית ורחבה, וחזקה במיוחד כאן בארצות הברית. היצע הכסף זינק ביותר מ־30% בגלל המשבר ומצד שני יש מחסור באנרגיה, בדיור, בכוח אדם. זה שילוב שדוחף את המחירים למעלה, ואין תחושה שזה הולך להיעלם בקרוב. לדעתי, הזעזוע, ככל שיקרה, יגיע מכך שאנשים יבינו שלא מדובר באינפלציה חולפת".

אתה לא חושב שהציפייה לאינפלציה כבר מתומחרת בשווקים היום?

"אם נראה את מדד המחירים לצרכן עולה עוד יותר מהר ממה שראינו, עם הקפיצה של יותר מ־6% באוקטובר ובנובמבר — ואני חושב שלוקח זמן עד שהשטח מחלחל לתוך המספרים, בעיקר מחירי הנדל"ן — ייתכן שנראה את הזעזוע מגיע משם. תרחיש הקיצון הוא מדדי אינפלציה שעולים ברצף ומאלצים את הפד לפעול בזירת הריבית הרבה יותר מהר ובצורה אגרסיבית יותר מהקונצנזוס והתחזיות. בתרחיש כזה, נכסים רבים שמושפעים מסביבת ריבית עולה נמצאים בסכנה, כשהסיכון הגדול ביותר יהיה באג"ח לטווח ארוך".

שוק המניות לא יושפע באותה המידה?

"שוק המניות עשה מכפילים גבוהים למדי. אם תהיה תנועה בריביות, עלולה להיות השפעה שלילית ונראה ירידה מסוימת במניות. אבל ההרגשה היא לא כמו לפני המשבר של שנת 2000, כי המכפילים עדיין לא גבוהים מאוד בהתחשב בצמיחה. אנחנו גם עשויים למצוא את עצמנו במציאות חדשה של אינפלציה גבוהה וצמיחה גבוהה במקביל, וזה לא בהכרח דבר רע עבור חברות רבות".

וצריך לדאוג לבנקים? הבנקים המרכזיים נהפכו למקור האשראי המרכזי, איפה זה משאיר את הבנקים המסחריים הרגילים?

"אני לא מזהה שם חולשה. הבנקים במצב טוב, הם פחות ממונפים משהיו ב־2007, האשראי חזק, יחסי ההון שלהם חזקים ובריאים. אני לא רואה חולשה במערכת הבנקאית, והבנקים יכולים להרוויח יותר בסביבת ריבית עולה".

מה ממשלת ישראל יכולה לעשות עם מחירי הנדל"ן?

כמו שוורצמן, גם גריי הוא בן למשפחה יהודית־אמריקאית מהמעמד הבינוני שביקר בישראל בעבר כמה פעמים. הוא חי במנהטן עם אשתו וארבע בנותיהם, ולאחר שגיסתו מתה מסרטן, הוא ואשתו תרמו כ־100 מיליון דולר לחקר הגן BRCA, הקשור בסרטן השד.

בגיל 22, מיד אחרי הלימודים, הגיע לבלקסטון, לחטיבת הנדל"ן שהקימה רק שנה קודם לכן. וכפי שבנדל"ן מיקום וטיימינג הם העניין, כך נראתה גם הקריירה שלו בקרן. כראש חטיבת הנדל"ן, הוא היה חתום על אחת ההצלחות הגדולות של הקרן: הקנייה והמכירה של הילטון. גריי הוביל את הרכישה של רשת המלונות רגע לפני המשבר הפיננסי של 2008, ב־26 מיליארד דולר. זה היה מהלך נועז, שבשנים הראשונות נתפס כפלופ, אבל גריי עמד במבחן העצבים הזה במשך עשור, עד שבלקסטון מכרה את אחזקותיה ברשת ורשמה בסך הכל רווח של 14 מיליארד דולר. הוא המשיך להתקדם בחברה, ב־2011 נהפך לראש הפעילות הגלובלית של חטיבת הנדל"ן וב־2018 היה לנשיא, תפקיד שגם ממנו הוא אוהב לעקוב מקרוב מאוד אחרי השקעות באזורי הנדל"ן. השנה בלקסטון השלימה מימוש נדל"ן נוסף שהיא מגדירה כעסקה הרווחית בתולדותיה על נכס בודד: היא מכרה את מלון קוסמופוליטן בלאס וגאס ב־5.65 מיליארד דולר, שבע שנים אחרי שקנתה אותו ב־6.1 מיליארד ואחרי שהשקיעה עוד חצי מיליארד בשיפוץ. הקרן אגב מחבבת את וגאס במיוחד: היא העיר שתופסת את הנתח הגדול ביותר מתיק הנדל"ן שלה, עם 17% מההשקעות האלה.

אפרופו נדל"ן ואשליות של הציבור, גם בישראל התקבעה תפיסה שלפיה מחירי הנדל"ן לא יכולים לרדת אלא רק לעלות, והמדינה מנסה לצנן את השוק. מה דעתך על ניסיונות ממשלתיים להתערב בתחום הזה?

"ממשלה יכולה לנקוט צעדים הנוגעים למשכנתאות או למשקיעים בנדל"ן וכך להאט מעט את השוק, אבל בישראל ספציפית יש מאפיין מבני של גידול גבוה מאוד באוכלוסייה. בשילוב כזה של מחסור מתמיד בדיור וריביות נמוכות על המשכנתאות, הייתי אומר שמה שיאט את שוק הנדל"ן הישראלי הוא רק עליית הריביות. בסוף הכלכלה עובדת, ומחירי הבתים לא יכולים לעלות בקצב יותר מהיר מקצב עליית ההכנסה של משקי בית. ובאופן כללי, ממשלות יכולות גם לנסות לעודד את ההיצע כדי לפצות על המחסור, כלומר מה שממשלה צריכה לעשות הוא לעודד בנייה בשוק הנדל"ן. גם בארצות הברית יש הרבה חוקים והגבלות שקשורים לשאלה איפה אפשר לבנות, והממשלות צריכות להקל על הבנייה ולסייע לאנשים עם הכנסה נמוכה לשכור או לקנות דיור".

"לאנשים יש הרבה כסף. בזמן הקורונה הממשלות יצרו סביבה נוחה לבזבוזים, שמשתלבת גם עם קדחת נסיעות וטיולים שיש לאנשים אחרי השנה וחצי האחרונות. לכן הכלכלות ברוב המקומות יהיו טובות ב־12 החודשים הקרובים"

אתה מדבר על האחריות של ממשלות. מה לגבי האחריות החברתיות של חברות, של אנשי השקעות? במשבר הסאב־פריים הופנתה נגדכם ביקורת על כך שגרפתם "רווחים חסרי בושה" בשוק הדיור. האם משהו השתנה בבלקסטון מאז?

"אחרי המשבר היו בתים שהיו מיועדים לעיקול והבנקים מכרו אותם. אנחנו קנינו אותם והקמנו את חברת Invitation Homes, שהעמידה את הבתים האלה להשכרה" — לפי הדיווחים, החברה, שהוקמה ב־2013, השקיעה בתוך ארבע שנים 10 מיליארד דולר בקניית בתים בהליכי עיקול. "בנינו עסק נהדר, סיפקנו שירות טוב יותר ממשכיר פרטי, והאנשים ששכרו את הבתים האלה היו בעלי הכנסה נמוכה יותר ממי שקונים בתים. היה הרבה מאוד כעס סביב המשבר הפיננסי ונכתבו דו"חות שונים על איך וול סטריט הרסה את שוק הנדל"ן ועכשיו היא רוצה להרוויח ממנו, אבל אני חושב שבמקרים מסוימים דווקא עזרנו לייצב את שוק הנדל"ן.

"לגבי אחריות חברתית באופן כללי, מאז המשבר אנשים מאמינים פחות למוסדות פיננסיים, וכחברה אנחנו מבינים כיום שצריך מודעות חברתית למה שאנחנו עושים ולהשלכות הפעילות שלנו. בכל יום שני אנחנו עושים 'בלקסטון TV' — שיחת זום גדולה עם עובדינו מסביב לעולם, שבה אנחנו בוחנים כיצד אנחנו יכולים לעשות דברים טובים, להיות כוח שפועל לטובה. למעשה אנחנו עושים את זה מעצם הגדרת התפקיד שלנו כגוף שמגייס כסף מקרנות פנסיה ועוזר לאנשים שפורשים לקבל יותר כסף. ויש תחומים שהפכנו בהם לסוכני שינוי אמיתיים, למשל בפליטות פחמן: בכל פעם שאנחנו קונים חברת נדל"ן או תשתיות אנחנו מתחייבים להפחית את הפליטות שלה ב־15%. ככל שאנחנו גדלים, האימפקט שלנו יכול להיות גדול יותר. גם מבחינת מגוון עובדים — חצי מהאנליסטים החדשים שנגייס השנה יהיו נשים, 20% יהיו מקבוצות בתת־ייצוג".

מה עושים כדי למזער את הסיכון בהשקעות טכנולוגיה?

ישראל מעניינת את גריי לא רק לצורך מבט מרחוק, אלא גם מבחינת השקעות. מאז שנכנס לתפקיד נשיא בלקסטון הקרן מתרחבת לפעילויות חדשות — למשל, קרן מיוחדת של 14 מיליארד דולר להשקעות בתשתיות — ולאזור גיאוגרפיים חדשים, למשל בהשקעות נדל"ן באסיה, עם קרן שלישית של 9 מיליארד דולר שמוקדשת לתחום. במילים אחרות, בלקסטון יצאה מגבולות הפעילות המסורתיים של קרנות השקעה פרטיות, כאלה שמבצעות עסקאות עתירות מינוף לקניית חברות לא מתפקדות, מקצצות בעלויות שלהן ומוכרות אותן הלאה. מבחינת גריי, הדגש הוא על השקעות נושאיות, והשאיפה היא להתרחק מתדמית "הזאבים הטורפים" שדבקה בבלקסטון, שבשנים הראשונות הובילו אותה אנשים ששימשו השראה לדמותו של מייקל דאגלס ב"וול סטריט", עם המסר "Greed is Good".

החיבור לישראל אמור להיעשות דרך הפנייה להשקעה ב"חברות צמיחה" — הייטק. לפני כשנתיים בלקסטון גייסה את ג'ון קורנגולד מקרן ההשקעות ג'נרל אטלנטיק וגייסה עבורו 4.5 מיליארד דולר בקרן BXG. בימים אלה, לפי פרסומים בארצות הברית, היא מגייסת עוד 10 מיליארד דולר, לקרן הצמיחה השנייה. ומי שמחפש השקעות בהייטק, מגיע לישראל; כבר לפני כחצי שנה הכריזה בלקסטון על פתיחת משרד בארץ, בהובלת יפעת אורון, לשעבר מנכ"לית לאומי טק ומהאנשים המקושרים באקו־סיסטם של ההייטק הישראלי. מהר מאוד הם כבר הספיקו להיכנס ל־Wiz כשקנו מניות ב־120 מיליון דולר (עם משקיעים נוספים).

"אנחנו נכנסים מאוחר לחברות הייטק: רוב ההשקעות שלנו הן בחברות בוגרות יותר מאלה שבהן משקיע ההון סיכון המסורתי. כשמתחילים להשקיע מוקדם מאוד הסיכון להפסדים גבוה. החברות שהשקענו בהן באחרונה, למשל, מייצרות הכנסות ולעיתים גם רווחיות"

"לא היו לנו עסקים בישראל עד היום, אבל אנחנו עובדים עם כל המשקיעים המוסדיים בישראל", אומר גריי. "במשך השנים בחנו כמה הזדמנויות, אבל לא עשינו עסקאות. ברגע שהחלטנו שנכנסים להשקעות צמיחה, היה ברור שחייבים להיות בישראל. רק לפני כמה ימים הראו לי את הסטטיסטיקה שאומרת שבישראל יש יותר יוניקורנים מבכל אירופה. עבורי זו רק עוד המחשה לאמירה הוותיקה — תדוג איפה שיש דגים".

העניין בחברות טכנולוגיה ברור, אבל אם אתם כבר פותחים כאן סניף, תבדקו גם עולמות מסורתיים יותר, נדל"ן ואחרים?

"המטרה שלנו היא לבנות צוות של אנשי השקעות, ואם נוכל להתרחב לתחומים נוספים זה יהיה מצוין. נמשיך גם לגייס עוד כסף ממשקיעים בישראל. באופן עקרוני, השאיפה שלנו היא להביא את המיטב של בלקסטון לכל מקום. לרוב אנחנו מתחילים עם מוצר אחד, למשל באוסטרליה התחלנו עם נדל"ן. אנחנו כבר פה, נבנה מערכות יחסים, כך דברים טובים מתחילים לקרות, ואז גם נוטים לעשות יותר. אז כן, המטרה שלנו עם הזמן תהיה לעשות יותר בישראל, אבל כל דבר בעיתו".

באוטוביוגרפיה שלו, "What It Takes", סטיבן שוורצמן חוזר שוב ושוב על השיעור שלפיו הכלל המרכזי בהשקעות הוא לא להפסיד כסף. איך זה מסתדר עם השקעה בחברות טכנולוגיות, שמפסידות כסף ולעיתים גם מתגאות בכך?

"השאלה, בכל הנוגע לסיכון, היא איפה אתה נמצא במחזור החיים של חברת טכנולוגיה. אנחנו נכנסים מאוחר: רוב ההשקעות שלנו בתחום הן בחברות בוגרות יותר מאלה שבהן משקיע ההון סיכון המסורתי. כשמתחילים להשקיע מוקדם מאוד בחיי החברה, כשעוד אין לה הכנסות, הסיכון להפסדים אכן די גבוה. אבל אם מסתכלים על חברות כמו באמבל (פלטפורמת דייטינג שבה נשים יוזמות את הפנייה, ושבלקסטון השקיעה בה 2 מיליארד דולר לפי שווי של 3 מיליארד, וכעבור פחות משנה וחצי הנפיקה אותה לפי שווי של 14 מיליארד) או ספנקס (יצרנית מחטבים אמריקאית, שבאוקטובר בלקסטון קנתה את השליטה בה לפי שווי של 1.2 מיליאר דולר) שהשקענו בהן באחרונה, אז אלה הן חברות עם הרבה לקוחות, שמייצרות הכנסות ולעיתים גם רווחיות. יכול להיות שעם הזמן נתחיל להיכנס לחברות גם בשלבים מוקדמים יותר, אבל בינתיים אנחנו בשלב המאוחר שבו הסיכון להפסדים יורד".

וישנו גם העניין הפוליטי. לפי כלי התקשורת האמריקאים, לאחר שנבחר לנשיא דונלד טראמפ הציע לגריי — דמוקרט ידוע ותורם להילארי קלינטון — את תפקיד שר האוצר. גריי סירב.

במשך השנים דיברו הרבה על הקשרים של בלקסטון עם שלטונות ארצות הברית, על כך שזה הרוטב הסודי בהשקעות שלכם, הקשרים של שוורצמן עם דונלד טראמפ או שלך עם הדמוקרטים.

"יש אנשים שהשתלבו בממשל אחרי שפגשת אותם בהקשר העסקי וכך אתה מכיר רבים מהם. אבל המיקוד שלי הוא בעבודה כאן והתפקיד שלי הוא לייצר תשואות ללקוחות. והלקוחות חוזרים אלינו כי במשך יותר מ־30 שנה אנחנו מצליחים לייצר תשואות טובות. בסוף, זו המשימה הבסיסית: קצת כמו מסעדה שמגישה מנות טובות — הלקוחות חוזרים והם מוכנים גם לנסות דברים חדשים בתפריט. התדמית של זאבים טורפים בחברות כמו שלנו שונה מאוד מהמציאות. אנחנו אנשים טובים שעובדים קשה".

ואם הנשיא ג'ו ביידן יתקשר ויציע משרה?

"אני אגיד לו שיש לי את הג'וב הכי טוב בעולם".