השנה שחלפה לא רק שלא הביאה יציאה סופית ממגפת הקורונה, אלא מסתיימת דווקא בתחושה שהמגפה כאן כדי להישאר עוד זמן ארוך. העולם העסקי כבר התאושש מההלם שאחז בו אשתקד, כשהמגפה פרצה, אבל אי־הוודאות רק הולכת ומתגברת. עבור קבוצת עזריאלי, חוסר הוודאות הזה מייצג הזדמנויות עסקיות, בצד לא מעט סימני שאלה לגבי הדרך קדימה.

עזריאלי, ששווי השוק שלה מתקרב ל־35 מיליארד שקל, נולדה בענף הקניונים, שמחפש כעת דרך חדשה שתשקף סינרגיה עם הקניות ברשת. אלא שבעשור האחרון, ובייחוד בארבע וחצי השנים שבהן מוביל אותה אייל חנקין, היא התרחבה לכמה כיוונים חדשים: השנה היא רשמה רגע היסטורי, כאשר ברבעון השני שווי המשרדים שברשותה חצה את שווי הקניונים. היעד קדימה, מגלה חנקין, הוא להתרחב בכל הכוח בתחום המשרדים.

שוק המשרדים חווה בשנים האחרונות בום חסר תקדים, שמתודלק על ידי פריחת חברות ההייטק הישראליות. אלו נהגו בעבר להשאיר פה בעיקר את פעילות הפיתוח, כאשר חטיבות עסקיות פעלו בעיקר בשוקי המטרה — אבל תקופת הקורונה, והגבלות התנועה שזו הביאה איתה, הוכיחה להן שגם הפעילות הזו יכולה לשבת בישראל, והובילה לביקושים אדירים לשטחי משרד. אלא שיש מי שמאמינים ששוויין של רבות מהחברות האלה משקף מצב בועתי, ושהבועה הזו עלולה להתפוצץ, מה שעלול לזלוג לחברות המשרדים. חנקין לא מוטרד מאפשרות כזו: "מובן שצריך להיות זהירים וצנועים", הוא אומר, "אבל לכן אנחנו בוררים את ההסכמים שלנו, וחותמים על חוזים ארוכי טווח עם חברות שיהיו מספיק חזקות גם בתקופות קשות. רוב חברות ההייטק ששוכרות אצלנו נכללות לא רק במדד S&P500 (מדד בורסאי עם 500 החברות החזקות בארצות הברית). אלא ב־S&P50 (כלומר בצמרת המדד, ח"ש); יש הרבה חברות טובות בעולם שיהיה להן קשה להגיע לביצועים ולחוזקות של חברות הטכנולוגיה האלה. בכל דבר יש סיכון, אבל אם יש מקום שאפשר לקחת בו יותר סיכון, זה בתחום הטכנולוגיה".

כבר שנתיים שהעולם נהיה יותר מקוון ואינטרנטי. המגפה נתנה בוסט להזמנות עם שליח. שוב עולות המחשבות שאולי אפשר להתחיל להספיד את הקניונים. מה אתם, כמי שמזוהים כל כך עם התחום, מעריכים שצפוי לענף הזה?

"קודם כל, השנה עשינו את הרכישה הכי גדולה בארץ עד היום של קניון: רכשנו את קניון מול ים תמורת 1.3 מיליארד שקל. במקביל ביצענו שיפוץ גדול בקניון חולון, בעזריאלי תל אביב שבו אנחנו מקימים בתי קולנוע, נשפץ גם את קניון גבעתיים. בכל שיפוץ כזה אנחנו משקיעים עשרות מיליוני שקלים. תראה גם מה קורה בשטח: הפדיונות בקניונים נמצאים בעלייה יפה, והקניונים אצלנו נמצאים בשיעורי תפוסה של 99%. כך שאנחנו מאמינים חזק במסחר. חלק גדול מזה הוא חזון ריבוי הערוצים (Omni Channel) של דנה עזריאלי, שיספק חוויה שתחבר את המוחשי עם המקוון. עוד אין לנו את כל התשובות שם, אבל נעשה חקירה אמיתית עם הרבה עבודה קשה".

"דאטה סנטר זה בעצם מגדל משרדים שכור"

לצד המשרדים, מנוע צמיחה שבעזריאלי כבר החלו להפעיל הוא תחום הדאטה סנטרס: ביולי השנה היא רכשה נורווגית בתחום תמורת 2.8 מיליארד שקל, וחנקין מבהיר שבכוונתה להמשיך לצמוח בתחום. "עד לפני כמה שנים הסתכלו על תחום הדאטה סנטרס, ולא ידעו אם הוא טכנולוגיה או תשתיות. לא ידעו בכלל איך ניגשים לזה. אנחנו ראינו שזה בעצם מגדל משרדים שוכב: אם לוקחים את מגדל שרונה בתל אביב, שרבע ממנו מושכר לאמזון, יחד עם חברות הייטק נוספות, ואז משכיבים אותו ובמקום מרכזי הפיתוח של אמזון מכניסים את השרתים עם כל הדאטה — אז אלה אותם חוזי שכירות, מבחינת האורך והיציבות שלהם, עם אותן חברות טריפל־איי של העולם.

"אנחנו רואים בדאטה סנטרס תחום שאין נדל"ן מניב יותר ממנו. יש בו פחות שירותים לבני אדם, ויותר דרישת כשירות גבוהה (יתירות) לשרתי המחשבים. זה תחום של 'מתקנים הכרחיים' (Critical Facilities). בסוף אתה משכיר את השטח לאותם לקוחות שלהם אתה משכיר גם את המשרדים, הרבה פעמים גם בחוזים יותר ארוכי טווח.

"אז למה זה נדל"ן? קל להגדיר אותו ככזה. בנדל"ן יש שני פרמטרים שמעניינים אותנו. הראשון הוא קצב הצמיחה; בארצות הברית תחום המשרדים צומח סביב 0.4%–0.7% בשנה, ופה קצב הצמיחה נע בשנים האחרונות סביב 32%–34% בשנה. התחום הזה חייב תשתיות. הפרמטר השני הוא שאנחנו מפתחים בנשמתנו, Developers. יש פה תשואה גבוה מאוד על ההשקעה בשיעור דו־ספרתי. אלה הם דברים שמאוד מתאימים לעזריאלי. כשהלקוחות בתחום הדאטה סנטרס, אפשר להגיד שאין יותר לקוחות חזקים מהם. חברות כמו מיקרוסופט, אמזון, גוגל, אורקל, פייסבוק ואחרות. לכן סברנו שהתחום הוא מנוע צמיחה שכדאי לנו לבחון אותו, ואחרי שבחנו אותו לעומק נכנסנו".

יש יעד לכמה יתפסו הדאטה סנטרס מסך עוגת הנכסים שלכם?

"אנחנו נזהרים מאוד עם אספקת תחזיות, אבל אם זה יגיע לאן שאנחנו רוצים להגיע, זו בהחלט תהיה רגל נוספת לצד המשרדים והקניונים".

"שיווק הדיור המוגן שבר שיאים דווקא בסגרי הקורונה"

תחום אחר שעזריאלי שוקלים ברצינות כניסה אליו הוא הדיור ארוך הטווח להשכרה. "אם תסתכל על תחום הדיור בעיניים של היצע וביקוש, תראה שבישראל, פלח מסוים של אוכלוסייה מגביר את הביקוש לדיור", חנקין רומז לרמות השכר הגבוהות בהייטק, "אז המחירים עולים מאוד. חלק מהפתרון לזה צריך להגיע מתחום הדיור ארוך הטווח להשכרה: כמו שעושים מקבצי דיור (מולטי פאמילי) בערים כמו סן פרנסיסקו או לונדון, אז גם עזריאלי, עם כל היכולות שלה, יכולה לשנות את צורת החשיבה בארץ ולהביא מוצר דומה, כך שתוכל לשכור דירת מגורים בלי להיות תלוי בשאלה אם האחיינית של בעל הנכס מגיעה בחודש הבא מוונצואלה ואז תפונה. אין סיבה שזה לא יקרה בישראל. וזה לא חייב לקרות בצנטרום של גוש דן; זה יכול לקרות גם באשדוד.

"אם המודל הזה יצליח, זה יגיע למסות של דירות. כרגע אנחנו מתחילים בפיילוט במגדל עזריאלי טאון בתל אביב, אבל אנחנו מסתכלים על זה כמשהו שיוביל שינוי תפיסה, כמו שתחום הליסינג שינה את הדרך שבה אנחנו מסתכלים על רכבים פרטיים".

"השקנו פיילוט של דיור להשכרה ארוכת טווח במגדל עזריאלי טאון בתל אביב. אנחנו רואים בזה משהו שיוביל שינוי תפיסה, כמו שתחום הליסינג שינה את הדרך שבה מסתכלים כאן על רכב פרטי"

יש לכם גם פעילות בתחום הדיור המוגן, שהשקתם ב־2005: שני מתחמים שבניתם, בלהבים ובמודיעין; שנייים שקניתם, ברעננה ובתל אביב; ושניים שאתם בונים, בראשון לציון ובירושלים.

"כן, בפרק זמן של חמש־שש שנים הקמנו 1,700 יחידות דיור מוגן. בלהבים סיימנו את בניית שלב א' ואנחנו עוברים לשלב ב', ובמודיעין גמרנו לאכלס את המבנה, כך שבשנים הקרובות נגיע לארבעה בתי דיור מוגן מיוצבים ומלאים. כעת אנחנו בונים שני בתים חדשים ומחפשים הזדמנויות חדשות להמשיך להתרחב בתחום".

הקורונה לא שיבשה את התוכניות שלכם בתחום הדיור המוגן?

"בסופו של דבר התוצאות מדברות בעד עצמן, אי־אפשר להתווכח איתן — ובקורונה רשמנו את השיווק הכי טוב של הדיור המוגן, אנשים חתמו על חוזים איתנו במהלך הסגרים. השקענו המון בדיירים, ובטווח הארוך הרווחנו. כשהמגפה פרצה לא היו בדיקות קורונה מהירות, אבל אנחנו יצרנו שיתוף פעולה עם בית החולים איכילוב ועם אוניברסיטת תל אביב כבר במרץ 2020, בדקנו באופן יזום 1,000 בדיקות בשבוע, והתחלנו לאתר חולים לא סימפטומטיים. כך שמרנו גם על איכות החיים של הדיירים וגם על בריאותם. ניהלנו סיכון מחושב, והוא הוכיח את עצמו: היום אין מקום בבתי הדיור המוגן שלנו".

ומה הקורונה שינתה בהשקפת העולם שלכם על שאר תחומי הנדל"ן המניב?

"עוד מוקדם להגיד, אנחנו עדיין באירוע הזה. לכולם כבר ברור שהקורונה האיצה תהליכים, אבל אני רוצה להוסיף שהיא האיצה אותם לנקודה אחרת. נוסף טוויסט בעלילה, וכולנו הגענו למקום קצת שונה. מה המקום הזה? עדיין קשה לומר. בהתחלה כולם אמרו שהמסחר נגמר, שהמשרדים נגמרו, שהדיור המוגן גמור, אבל עכשיו כבר ברור שהמצב הפוך לגמרי. אנחנו, למשל, לא עצרנו אף פעילות ואף פרויקט, ולא רק שלא הפסדנו, אנחנו נמצאים היום במצב חזק יותר מזה שאיתו נכנסנו לקורונה. כמובן, זה לא אומר שזה ימשיך ככה — אבל מי שיידע לנהל את האירוע הזה בקור רוח ולהשקיע בטווח הקצר בשביל לייצר את הטווח הארוך, עבורו זה יהיה אירוע מנצח".