ככל הנראה אין זה צירוף מקרים ששתי החברות שהסתבכו בפרויקט הבנייה בשדה דב, שיכון ובינוי וחנן מור, הן חברות ציבוריות. אופטימיות היא תכונה הכרחית ליזמים, אבל יש רגע שבו היא הופכת לזחיחות, וקל יותר להגיע אליה בחברה ציבורית עם כסף שהשקיעו אחרים. תוצאות המכרז של רשות מקרקעי ישראל בשדה דב היו אחת מנקודות השיא של גל עליות מחירי הדיור. הצעות המחיר הזוכות במכרז, שנסגר ב־2021, היו כפולות מהערכת השמאי ומההערכות בשוק. הגבוהה ביותר הייתה זו של קבוצת חנן מור: 1.5 מיליארד שקל לבניית 458 דירות. על פי המחיר הזה, חלק הקרקע של כל אחת מהדירות שווה 3.3 מיליון שקל, כשהתוכנית העסקית הייתה למכור דירות לפי שווי של 82 אלף שקל למ"ר, כשמונה מיליון שקל ויותר לדירה ממוצעת. בשלושת המתחמים האחרים זכו החברה הציבורית ישראל קנדה ושותפות של החברות הציבוריות קבוצת משולם לוינשטיין ומבנה, שחברו לחברה הפרטית אלייד. במתחם רביעי זכתה אביסרור הפרטית. הצעות המחיר של יתר הזוכות היו  לפי שווי של כ־2.8 מיליון שקל ליחידת דיור, כ־15% פחות מהצעת חנן מור. באותה שנה שילמה שיכון ובינוי יותר מ־2 מיליארד שקל עבור מגרשים שבהם יוקמו 565 דירות להשכרה, לפי שווי קרקע של כ־2.3־2.5 מיליון שקל ליחידת דיור — כמעט כשווי מגרש שבו דירות למכירה, אף שנאסר עליה למכור את הדירות 20 שנה. הצעות המחיר המופרזות של חנן מור ושיכון ובינוי התבססו על ההנחה שעליית המחירים תמשיך, אך כשהריבית החלה לעלות ומחירי הדירות נבלמו התברר כי ההערכות המוקדמות שלהן היו אופטימיות מדי ומסוכנות.

כדי לעמוד בחוב האדיר לרכישת הקרקע מכרה חנן מור נכסים מסחריים, וכעת היא מנסה למכור את המגרשים לקבוצות רכישה, בעוד שיכון ובינוי נאלצה למחוק 300 מיליון שקל משוויים. במקביל, שיכון ובינוי מנסה כבר חודשים לאתר שותף שיישא עימה בנטל הכבד. הדבר עשוי להתגלגל למשבר שיפגע ברווחי יתר היזמים שפועלים בשדה דב, שהצפה של מגרשים למכירה בזול היא הדבר האחרון שהם זקוקים לו.

אמיתי גזית